부동산구두계약을 파기할때 손해배상책임은?

부동산매매나 전세, 월세를 구하다보면 가끔은 서류작성이나 계약금을 걸지 못한 상태로 말로만, 즉 구두계약(口頭契約)만 하는 경우가 있습니다.

 

부동산중개인을 통해서 집이나 땅은 둘러봤지만 정작 집주인이 없어서 못 하는 경우가 특히 많죠.

 

그래서 전화통화 등으로 만날 날짜를 정해 약속을 잡았는데 그 사이에 어느 일방이 변심을 해서 거래가 파기된다면 그에 따른 손해배상 책임은 어떻게 판단해야할까요?

 

 

 

 

가끔보면 구두계약의 효력에 대해서 문의를 하시는 분들이 많으신데 당사자 사이에 정상적으로 진행되었다면 효력상으로는 차이가 없습니다.

 

단지 구두, 즉 말로 체결된 것이라서 서면상에 증거가 없다보니 그 존재 자체를 입증하기가 쉽지 않다는 것이 문제가 되죠.

 

하지만 최근 들어서 스마트폰의 통화녹음기능으로 인해 증거확보도 그다지 어렵지 않게 되었습니다. 그렇다면 녹취파일을 근거로 해서 거래대금의 10%를 위약금으로 요구해도 될까요?

 

사실 이 부분에 대해서는 하나씩 짚어서 넘어가야 합니다.

 

 

 

 

민법 제565조(해약금 解約金) ① 매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.

 

우선 위 규정에 따라서 해약금을 집주인에게 건네줬다면 해약금약정이 별도로 성립하게 되어서 문제가 간단해집니다. 각 당사자의 내부 속사정은 상관없이 이행을 못하겠다라고 하는 쪽에서 책임을 지게 되죠.

 

매수자(전월세 세입자) 쪽에서 사정이 생겨 취소하게 되면 건네줬던 금전은 반환요청을 할 수 없습니다.

 

반대로 집주인측에서 이행할 수 없게 되었다면 받았던 금액에 그만큼을 더하여 배액을 반환하여 피해에 대한 배상문제를 해결하게 됩니다.

 

 

 

그런데 이렇게 미리 해약금을 걸어두지 않았다면 상황이 완전히 달라집니다. 일반적인 민사사건으로 봐서 접근해야하는거죠.

 

즉 당사자 사이에 적당히 합의가 된다면 쉽게 위약금(違約金)을 받을 수 있겠지만 대부분 상대방이 거절할 가능성이 높습니다. 단순히 말로만 약속한건데 무슨 피해보상까지해야 되냐? 이렇게 주장할 가능성이 높죠.

 

그렇게 되면 위약금을 요구하는 측에서는 본인이 입은 피해를 입증해야하고, 상대방은 고의나 과실도 입증해야 하는 상황이 벌어집니다. 현실적으로 얼마만큼의 피해를 입었다는걸 입증하기가 쉽지 않을 것 같습니다.

 

그리고 이를 가지고 소송에서 다투려면 비용, 시간도 적지 않게 들어가고 승소한다는 보장도 없죠. 결국은 포기하는게 무난한 상황이 아닌가 싶습니다. 이런 점을 고려해서 확실하게 해두고 싶다면 계약금을 걸어두는게 정답인 것 같습니다.