깡통전세란? 그 발생원인은 뭔가요?

최근들어 집값 폭락이 예상 되면서 깡통전세라는 용어도 보이더군요.. 훔 아마 집이 경매에 넘어갔을때 전세보증금을 제대로 돌려받기 힘든 경우를 말하는게 아닌가 싶습니다.

예를 들어 예를 들어 3억원 시세 아파트에 은행의 담보대출 근저당으로 1억 5천만원이 설정되어 있는 상황에서 그 후순위로 2억원의 전세를 들어간다면 경매넘어가게 되면 세입자는 1억원 이상을 손해볼 수 있습니다.

이런 주택을 가지고 깡통주택이라고 얘기를 하죠. 이 문제는 사전에 부동산등기부 등본을 잘 보고 선순위로 큰 금액의 근저당이 있는 집은 피하면 됩니다. 물론 그외에도 저당권, 예고등기, 가압류 등이 걸려있으면 조심해야 하죠.

그에 비해 깡통전세라는 건 선순위의 근저당권이 설정되어 있지 않은데에도 문제가 되는 케이스를 말합니다.

 

 
예를 들어 2억3천만원 짜리 아파트에 1억 8천만원 전세보증금(집값의 80% 수준)으로 세를 들어간 상황에서 1 ~ 2년 사이에 부동산가격이 하락하면서 1억 9천만원 정도로 4천만원이나 하락했다면?

그 상황에서 임대인(주택소유자)의 다른 금융채무로 그 집이 경매에 넘어가게 되면 낙찰가는 시세의 70 ~ 80%정도 밖에 안 되니 세입자는 4 ~ 6천만원 보증금을 잃을 가능성이 아주 높습니다.

* 깡통주택이 생기는 발생원인은 집주인이 무리해서 주택을 구입했기 때문입니다.

집값이 < 대출금 + 전세보증금 보다도 더 적은 거죠. 즉 집주인의 돈은 전혀 들어가 있지 않기 때문에 세입자가 자신의 돈을 보호 받지 못하게 되는 것입니다.

훔 깡통전세가 생기는 것은 보증금의 수준이 너무 높게 책정되어 있기 때문이고, 집값이 하락하는게 원인이 아닌가 싶습니다.

사실 주택시세의 80% 이상으로 설정되어 있으면 경매넘어가면 전액회수는 어려울 가능성이 있습니다. 그러므로 가급적 이런 건물은 피하고 하게 된다면 전세금보증보험에 가입해두는 것이 좋습니다.