집주인이 예고도 없이 문을 따고 들어왔을때 주거침입죄가 성립할까요?

이번에 집주인이 집을 팔겠다고 내놔서 매수할 마음이 있는 사람이 구경을 하러와도 되는지? 해서 부동산중개소에서 연락이 왔습니다.

 

뭐 구태여 거절할 이유도 없고 해서 보여줬지만, NO! 거절할 경우엔 어떻게 되는지 궁금해지더군요.

 

네이버지식인에서보면 세입자에게 얘기도 하지 않고 임대인(집주인)이 보조키나 비밀번호로 문을 따고 들어와서 당황했다는 내용이 종종 나오는데 이와 비슷한 상황이 아닌가 싶습니다.

 

 

 

 

법적으로 본다면 집주인이 소유자이니 그 소유물에 대한 정당한 권리가 있습니다. 하지만 전세, 월세로 임대를 놓았을 때에는 그 임대차 기간동안에는 그 주택을 이용할 권리는 임차인(세입자)에게 있습니다.

 

이를 위반하고 침입했을 땐 아무리 소유자라고 하더라도 주거침입죄가 성립한다고 할 것입니다.

 

형법 제319조(주거침입, 퇴거불응) ① 사람의 주거, 관리하는 건조물, 선박이나 항공기 또는 점유하는 방실에 침입한 자는 3년 이하의 징역 또는 500만원 이하의 벌금에 처한다.
②전항의 장소에서 퇴거요구를 받고 응하지 아니한 자도 전항의 형과 같다.

 

위 제 319조 2항 퇴거불응죄는 들어오라고 허락을 했다고 하더라도 중도에 다툼이 생겨서 거주자가 나가라고 퇴거요구를 했는데도 이를 거부하고 나가지 않을 때 성립하는 범죄입니다.

 

 

 

 

그러므로 세입자의 허락을 받지 않거나, 거절했음에도 불구하고 잠긴 문을 열고 들어왔다면 주거침입죄가 성립할 수 있습니다.

 

그렇다고 무조건 범죄가 성립된다면 불합리한 상황도 벌어질 수 있습니다.

 

예를 들어 월세, 전기세 등을 납부해야하는 날이 지났는데도 입금도 안 되고, 전화연락을 계속 했는데도 세입자가 전화도 안 받고, 집에 몇번 찾아와서 문을 두드렸는데도 아무런 인기척이 없다면 무슨 일있나? 걱정하는게 인지상정(人之常情), 당연합니다.

 

질병 등으로 쓰러져서 못 움직이고 있는 것이라서 긴급구조가 필요한 상황일 수도 있죠. 이 때엔 정당행위에 해당한다고 볼 수 있을 것 같습니다.

 

 

 

형법 제20조(정당행위) 법령에 의한 행위 또는 업무로 인한 행위 기타 사회상규에 위배되지 아니하는 행위는 벌하지 아니한다.

 

마찬가지로 아랫집 천장에서부터 물이 새어나온다면 윗집 어디에선가 물이 새고 있다고 추정이 되죠. 그래서 주택관리자가 임차인에게 연락을 했는데 전화를 안 받는다면 이 경우에는 주택관리차원에서 문을 따고 들어와서 조사할 수 있다고 할 것입니다.

 

이 경우에는 임차인이 전화로 명시적으로 방문을 거절한다고 하더라도 주거침입죄가 성립하지 않는 정당한 사유가 있다고 봐야하지 않나 싶습니다. 즉 개별적으로 판단을 해봐야할 필요성이 있습니다.

 

그리고 집주인과 세입자는 전월세 계약기간 동안엔 서로 부딪힐 수 밖에 없는 관계이기 때문에 무조건 형사고소하는 것보다는 개별적으로 대응 수준을 결정해야하지 않나 싶네요.