전세로 확정일자를 받으면 그 이후에 집주인이 대출을 받지 못하나요?

전셋집에 들어가면서 확정일자를 받고 전입신고하고 살면 그 이후에 집주인(임대인)이 집담보로 대출을 받을 수 없을까요?

가끔 이런 의문을 가지는 세입자분들이 있습니다.

처음에 저당권 설정없는 깨끗한 집에 세를 얻어 들어갔는데 갑자기 집주인이 담보대출을 받아야한다며 하루만 주소지를 이전해달라는 요구를 하는 경우가 있기 때문입니다.

이상한 요구에 응해야하는지 고민하게 되죠.

이는 대출시스템과 민사상 권리순위를 어느 정도 알아야 이해가 쉽습니다.

예를 들어 시세 2억 아파트를 담보로 돈을 빌리면 은행에서 70%, 약 1억4천만원까지 빌릴 수 있습니다. 이는 집값 변동도 있고, 이자부담도 있어서 시세의 100%로 빌려주지 않는 것이죠.

하지만 그 주택에 이미 1억 2천으로 전세를 살고 있는 사람이 있다면 대출가능한도는 크게 줄어들어서 2천만원 밖에 안 됩니다(합쳐서 70%).

경매에 넘어가면 전세권자가 권리순위가 높아서 먼저 돈을 받기 때문에 은행은 후순위로 회수가능한 수준인 2천만원만 빌려주는 것이죠.

요즘처럼 전셋값이 집값의 70%, 80% 이렇게 높으면 아예 한도가 나오지 않게 되는 것입니다. 그러다보니 임대인이 돈이 필요하면 세입자에게 주소지를 며칠 이전해달라고 요구합니다.

이런 요청에 대해 주소이전을 함부로 해주면 안 됩니다.

이렇게 주소가 빠지게 되면 전세권은 순위를 잃고, 은행이 1순위로 올라게 됩니다.

혹시라도 경매로 넘어가게면 은행이 우선하여 1억 4천만원 회수하게 되고, 세입자는 남은 부분이 있으면 그걸 받게 되죠. 이게 바로 깡통주택입니다.

예외적으로 소액전세금일 때에는 절대적으로 보호받을 수 있습니다.

집주인과의 원만한 관계유지도 필요하기 때문에, 이런 요청을 받았을 때에는 전문가에게 상담을 받아보고 대처하는게 좋습니다.